KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRE NEDENİYLE FESHİ

                   Genel Hükümler altında düzenlenen “Türk Borçlar Kanunu (TBK)” m. 300’e göre, “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir (b. 1). Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. (b. 2)”.

                   TBK m. 300 emredici mahiyette bir hükümdür yani taraflar aksini kararlaştıramazlar[1]. Belirli süreli sözleşmeni aksine, belirsiz süreli sözleşmede, sözleşmenin başlangıç tarihi belli olmasına rağmen ne zaman sona ereceği taraflarca öngörülmemiştir. Sürenin belirlenmesi açıkça olabileceği gibi örtülü de olabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde yetkili mahkemede dava açılmalıdır[2].

                   Sözleşmenin sona ermesi başlıklı m. 327 uyarınca: “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (b. 1). Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür (b. 2).”

                   TBK 347’inci maddeye göre de, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (b. 1). Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler (b. 2). Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir (b. 3).”

                   “Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun”un[3] Geçici 2’inci maddesine göre: “(1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”

                   Bu hükümler dışında Yargıtay kararlarına göre:

                   Yarg. 3. HD, T.10.10.2018, E. 2017/4049, K. 2018/9866 sayılı kararına göre: “13.09.2010 tarihinde “Davacı” ile “Davalı” arasında imzalanan kira sözleşmesine göre işletmecisi olduğu alışveriş merkezinde davalının aylık m2 başına 22.55.-TL + KDV kira bedeli karşılığı... , ... nolu stantları kiraladığını, dava konusu kiralananların kira bedelinin aynı binadaki emsallerinden dahi düşük olduğunu belirterek yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin aylık aidat dahil m2 başına 60.-TL + KDV olarak tespitine ve bu süre içerisinde eksik kalan kira bedellerinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. TBK m. 327 genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür, düzenlemesi mevcuttur. Davacının kira bedelinin tespitini istemekle sözleşmenin devamına yönelik iradesini ortaya koyduğu ve taraflar arasındaki kira sözleşmesinin devam ettiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesine aittir”[4].

                   Yarg. 3. HD, T. 28.12.2017, E. 2017/8152 ve K. 2017/18453: Uyuşmazlık, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Olayımıza gelince; 15.03.2000 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi sonrasında taraflar arasında en son 15.03.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu itibarla; somut olayda, on yıllık uzama süresinin 15.03.2014 tarihi itibariyle başlayacağı nazara alındığında TBK'nun 347. maddesinde yer alan şartların oluşmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi[5].

                   Yarg. 3. HD, T. 14.02.2017, E. 2017/1527 ve K. 2017/1292: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Davacının dayandığı 01.07.1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinden sonra düzenlenen ve uyuşmazlık konusu olmayan 01.01.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi yenilenmiştir. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01.01.2008 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine değer verilerek kira sözleşmesinin 01.01.2009 tarihinden itibaren kiracı tarafından sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça TBK.nun 347. maddesi uyarınca aynı koşullarla yıldan yıla yenilenerek ve bu şekildeki uzama süresinin on yıla ulaşması gerektiği kabul edilmelidir. Açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi[6].

                   Yarg. 6. HD, T. 30.11.2016, E. 2015/13272 ve K. 2016/7107: Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin taraflarca tayin edilmesi halinde sözleşmenin sona erme hali TBK.nun 327. maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmedeki sürenin bitimini takip eden bir ay içinde kiralayan, İİK.'nun 272. maddesi gereğince icra dairesinden tahliye isteyebileceği gibi dilerse mahkemeden de tahliye isteminde bulunabilir. TBK.nun 347. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Taşınmazın dükkan, işyeri olarak kiralandığı ve turist taşıma ve oto kiralama işi yapıldığı, kiralananın genel hükümlere tabi olmayıp konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Kiralanan genel hükümlere tabi olmadığından süre bitimi ile kira sözleşmesi sona ermez. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmesi TBK 347/1 maddesine göre aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılır. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarının tahliyesi için TBK.da belirtilen nedenlere dayanılarak davanın açılması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda ise tahliye davası açılabilecek haller sınırlı sayıda olup, bu tür yerlerde kural olarak kiralayana süre bitimi nedeniyle tahliyeyi isteme hakkı tanınmamıştır. 6570 Sayılı Yasanın uygulama alanı belirleyen 1. maddesinde "belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde, bu kanun ile Borçlar Kanunu'nun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur." hükmü getirilmiş iken 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı TBK kanununda böyle bir ayrım olmadığı için belediye teşkilatı olmayan yerlerde de 6098 Sayılı TBK hükümlerinin uygulanması gerekir. Olayımıza gelince; Takibe ve davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan dükkan, işyeri olarak tanımlanmış olup bu hali ile kiralanan gayrimenkulün çatılı işyeri hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı süre sonu nedeniyle tahliye talep edemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi[7].

                   Yarg. 6. HD, T. 26.10.2016,  E. 2015/12322 ve K. 2016/6193 sayılı kararına göre de, “Dava, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesine yönelik olarak yapılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir. Davacı, başlatılan icra takibi ile davalı kiracı hakkında kira sözleşmesinin sona ermiş olduğu gerekçesine dayalı tahliye talebinde bulunduklarını, kiracının haksız olarak tahliye emrine itiraz ettiğini ... nolu Noterden çektikleri tahliye ihtarını sunarak kira sözleşmesinin uzatılmadığını taşınmazın çatılı işyeri vasfında olmadığını belirtmiştir ...başlangıç tarihli ve 34 ay süreli stant kiralama sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK adi kira hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin taraflarca tayin edilmesi halinde sözleşmenin sona ermesi m. 327’de düzenlenmişti. Kiralanan genel hükümlere tabi olduğundan kira sözleşmesi süre sonunda sona ermektedir”[8].

                   Yarg. 6. HD, T. 23.05.2016, E. 2015/11403 ve K. 2016/4059: Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK. nun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. 6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce...” yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu, bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK. 347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK.nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz. Somut olayda; taraflar arasında 01.07.1997 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda 27.02.2014 keşide tarihli ihtarın tebliğ tarihi araştırılarak, sözleşmenin başlangıç tarihine göre 01.07.2013 – 31.06.2014 dönemi için 3 ay öncesinden ihtar tebliğ edilmiş ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi[9].

                   Yarg. 6. HD, T. 06.04.2016, E. 2015/10366 ve K. 2016/2799: Dava, kira süresinin bitimi nedeniyle yeni malikin tahliye istemine ilişkindir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2. maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Somut olayda davacılar, dava dilekçesinde ve 01.07.2014 keşide tarihli ihtarnamede sözleşmenin 01.10.2014 tarihinde sona ereceğini ve TBK 347. maddesi gereği yenilenmeyeceğini bildirerek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ise taraflarla her yıl şifahi bir sözleşme yapıldığı belirtilerek TBK’nun 347.maddesinin şartlarının oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Davacıların murisi ile davalı/kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinin 01.10.1990 başlangıç tarihli olduğu, sözleşmede 15 aylık kira bedelinin belirlendiği, müteakip 5 yılda kira bedellerinin %30 oranında artırılacağı ve 01.01.1997 tarihinden itibaren de kira bedelinin rayiç bedellerin altında kalındığına dair kiralan ile kiracı arasında mutabakat sağlanmasıyla yıllık kira artış nispetinin yeniden belirleneceği hükmüne yer verildiğine göre sözleşmenin süreli olduğun kabulü gerekmektedir. Buna göre 01.01.2014 tarihinde başlayan 1 yıllık uzama süresine göre 01.07.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamenin süresinde olduğu ancak davanın 01.01.2015 tarihinden sonra açılması gerekirken, 31.10.2014 tarihinde, 1 yıllık süre dolmadan açıldığından davanın süreden reddi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi[10].

                   Yarg. 6. HD, T. 01.03.2016,  E. 2015/4016 ve K. 2016/1514: Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davalı borçlu kefil ...'in temyiz itirazlarına gelince; takibe ve dosyaya dayanak yapılan 01.04.2007 başlangıç tarihli sözleşme 1 yıl süreli olup davalı ... bu sözleşmeyi müteselsil kefil olarak imzalamıştır. Dairemizin benimsediği Yarg. Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2006 tarih ve 2006/6-346 E, 2006/300 Karar sayılı ilamından anlaşıldığı üzere kira süresinin, TBK 347. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için devam edeceğinin sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması yanında kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının sözleşmede açıkça gösterilmiş olması da şarttır. 01.04.2007 tarihli kira sözleşmesinde kefaletin süresi ve miktarı belirtilmediğinden kefilin sorumluluğu 01.04.2008 tarihinde başlayan dönemde sona ermiştir. Bu durumda kefil hakkındaki istemin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan nedenle kararın davalı kefile yönelik kısmının BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi[11].

                   Sonuç olarak:

1. Çatılı konut ve işyeri kira sözleşmeleri süreli olarak yapılabilir.
2. Eğer süre sonunda kiracı “süre” nedeniyle tahliye edilmez sözleşme aynı şartlarla uzamış sayılırsa kira sözleşmesi, belirli süreli sözleşmeden, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Bir diğer ifadeyle sözleşmenin sona erdirilmeyip uzaması halinde, sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Nitekim “…açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür” şeklindeki TBK m. 327/2. Cümle hükmü bunu teyit etmektedir. İkinci dönem (periyod) için yeniden yazılı bir sözleşme yapılsa dahi bu durumu değiştirmez. Sözleşme belirsiz süreli olarak kalır. Bu sözleşmenin niteliğini değiştirmez. Yenilenen sözleşme belirsiz süreli olduğundan tarafları bu süre sonunda sözleşmeyi süreye bağlı olarak sona erdirmeleri mümkün değildir[12].
3. Sözleşme kararlaştırılan sürede sona erdirilmeyip uzamışsa bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi için kiraya verene ikinci bir imkân tanınmıştır. On yıllık uzamanın sonunda, herhangi bir sebep dahi göstermeden sözleşmeyi sona erdirmek için en az üç ay önceden kiracıya bildirimde bulunulması şarttır. Eğer üç aylık sürede bildirim yapılmazsa sözleşme kararlaştırılan süre kadar uzar. Bu sürenin sonunda sözleşme yine sona erdirilebilir.
4. On yıllık uzama süresinde bildirim şartına uyulmaması, süreyi bir on yıl daha uzatmaz. Yargıtay kararları da bunu desteklemektedir. Yani on yıllık süre mutlaka on yılsonunda kullanılması gerekmeyip, örneğin on ikinci yılın sonunda da on yıllık uzama gerekçesine dayanılabilecektir.
5. On yıllık uzama süresi sonunda, sözleşme kendiliğinden sona ermeyecek, dava açmak gerekecektir. Tahliye istemiyle icra takibi ancak davanın lehe sonuçlanması ile yapılabilecektir.