01 TEMMUZ 2020 SONRASI

İŞYERİ KİRALARI BAKIMINDAN DEĞİŞİKLİKLER

          6217 sayılı “Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un geçici 2. madde hükmüne göre, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, …Türk Borçlar Kanunu’nun[1] kira ilişkisinin devrine dair 323’üncü[2], kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine dair 325’inci[3], önemli sebepleri düzenleyen 331’inci[4], bağlantılı sözleşmeye dair 340’ıncı[5], kiracının güvence vermesine dair 342’inci[6], kiri bedelini genel olarak düzenleyen 343’üncü[7], kira bedelinin belirlenmesine dair 344’üncü[8], kira bedelini kiracı aleyhine düzenleme yasağına dair 346’ıncı[9] ve dava sebeplerinin sınırlılığını düzenleyen 354 üncü[10] maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır”. Bu hükme göre taraflar arasında, 01.07.2020 tarihinden sonra kira sözleşmesi yapılması ya da aralarındaki kira sözleşmelerini yenilemeleri durumunda söz konusu hükümlere göre yapılan sözleşmeler geçerli olacaktır. Bunun için kiracının gerçek kişi tacir veya tüzel kişi olması ve kiralanan yerin de işyeri olması gerekmektedir.

          Her ne kadar 818 sayılı mülga BK’na atıfta bulunulmuşsa da bu kanun döneminde yürürlükte bulunan 6570 sayılı mülga GKHK hükümleri ve mülga kanunların yürürlük tarihleri dönemlerindeki Yargıtay içtihatları da uygulanacaktır[11].

          01.07.2020 tarihinden sonra işyeri kiraları bakımından:

1.  Kira bedelinin kararlaştırılmasındaki sınırlar geçerlidir: İşyeri kiralarında kira miktarı taraflarca serbestçe kararlaştırılmaktadır. Ancak, TBK m. 344 ile kira sözleşmelerinde tarafların anlaşmalarına bir sınır getirilmiş ve taraflarca kararlaştırılan miktarın, “…bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli”[12] olduğu düzenlenmiştir. Aynı hüküm uyarınca bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de bu kural uygulanır. Buna göre kararlaştırılan miktar TÜFE miktarından fazla olamayacaktır.

2.  Kira ilişkisi devredilebilir: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası ile kira ilişkisini başkasına devredebilir. İşyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kiraya veren rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında kirayı devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

3.  Kiralanın, kira süresinden önce iadesi: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

4.  Olağanüstü fesih mümkündür: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

5.  Kiracının güvence bedeli vermesi: Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

6.  Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ve sözleşmedeki muacceliyet kayıtlarının veya ceza koşullarının geçersiz olması: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

7.  Kira sözleşmesi ile bağlantılı sözleşmeler: Kira sözleşmesi ile bağlantılı sözleşmede kiracının menfaati yoksa ve sözleşmenin geçerliliği kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

8.  Dava sebeplerinin sınırlılığı: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.